Asya'daki 6 kentte, karma projelerde ve ulaşım sistemlerinde yaşanan gelişmeler bu kentlerdeki yoğunlukların New York şehir merkezi ve Londra'daki yoğunlukların 2 ila 4 katı kadar artmasına neden oldu.

Yüksek yoğunluk, karma kullanımlı gayrimenkul projeleri ve en elverişli transit ulaşımının kombinasyonu olan Aktarma Odaklı Büyüme (Transit Oriented Development - TOD), sürdürülebilir kentsel gelişimde en etkili ve verimli çözümlerden birini sunuyor. “Transit Odaklı Yapı Geliştirme” projesi, ULI’nin Gayrimenkul Sektörü'nde Yükselen Trendler (Emerging Trends in Real Estate) listesinde, “Yeşil Düşün” ve “Karma Kullanım ve Boşluğa Odaklanmak” projeleriyle birlikte geliştirme dalında en iyi 3’te yer alıyor. Günümüzde, çevre kirliliği, küresel ısınma ve otomobile bağımlı yaşamın daha zorlayıcı hale getirdiği koşullara karşın TOD projeleri, karbon emisyonunu azaltmaya yardım edecek bir yaşam tarzı öneriyor. 

Karbondioksit emisyonunda en büyük sorumluluğu Amerika Birleşik Devletleri ve Asya ülkeleri taşıyor. Hacimsel salım değerlerinde en yüksek rakamlar Birleşik Devletler’den ve Çin’den gelse de, Hindistan, Japonya ve Güney Kore de bu listenin ilk 10’unda yer alıyor. Yalnız bu 5 ülke, küresel emisyonun yarısından çoğuna neden olurken, Birleşik Devletler tek başına bir çeyreği doldurarak toplamda en yüksek emisyon değerlerine sahip ülke oluyor.

Dünyanın en geniş şehirlerinin büyük bir kısmı Asya’da bulunuyor. Dünya'da 10 milyonluk nüfusu aşan 26 kentin 16’sı Asya’da. Küresel nüfusun 3’te 1’ini tek başına oluşturan Çin ve Hindistan’dan, gelecekte karbon emisyonunun düşürülmesi için beklentiler yüksek.

Tıpkı diğer Çin kentlerinde olduğu gibi Pekin’i ziyaret edenler de hızlı kentleşmenin yarattığı boğucu hava kirliliğine birebir şahit oluyorlar. Birleşik Devletler'in endüstriyel büyümesi ve ekonomik genişlemesi yüzyılın konusu olsa da Çin’in yükselişi yaygın küreselleşme sürecinde en öne çıkıyor. Fırsatları değerlendirebilen Çin, ekonomik gelişmeyi ön planda tutarak çevre kalitesini bir kenara bırakmış durumda. Bunun sonucu olarak da hızla artan ve yüksek seviyelere ulaşan çevre kirliliği gerçeği ile yüzleşiyor. Ancak, Çin hükümeti ve sivil kuruluşlar çeşitli çevre sözleşmeleri ve uygulamalar için adım atmaya başladı.

Toplu taşıma, insanların çoğu için ulaşımın en uygun yolu olacak. Sürdürülebilirlik üzerine gelişmeler ve transit sistem doğrudan bağlantılı olarak düşünülse de, özel girişimciler ve hükümetler verimliliği arttırmak için hem bu sistemlerdeki hem de ilişkili diğer alanlardaki yeniliklere gerek duyuyorlar.

TOD sistemi yeni bir gelişme olarak tanımlanmadan önce şehirler ve geliştirmeciler, sınır komşularına ve diğer girişimcilere ulaşmak, onları etkileyebilmek için tren sistemlerini kullanarak seyahat ederlerdi. Ancak günümüzde pek çok şehrin tren sistemleri, otomobil ve otoyolların başarısının kurbanı oldu.

Bugünün geliştiricileri için TOD, her biri diğer yollara ve park yerlerine bağlanan, metro, hafif raylı taşıma sistemi, tramvay, ring otobüsler, bisiklet ve yaya yolları gibi pek çok farklı araçla desteklenen kitlesel taşımacılığın kentsel gelişmeyle yakından ilişkili olduğunu savunma şansını tekrar tanıyor. Geliştirmeye çoklu katılım uygulamaları son 10 yılda devlet, yarı-devletsel oluşumlar ve özel teşebbüslerin başarı ile yürüttükleri ortak çalışmaları, transit istasyonlar civarındaki arazilerin de değerlerini arttırıyor. TOD’a bağlı gelişen yatırımlar ve araştırmalar, Urban Land Institute ve Federal Transit Administration gibi pek çok önemli kaynağın da ilgisini çekiyor.

Makroekonomik artışı mikroekonomik proje başarılarıyla birleştiren koşulların yarattığı yüksek yaşam standartlarından, Asya’da orta sınıfa yeni dahil olanlarla birlikte milyonlarca insan yararlanıyor. Bugüne kadar yaklaşık 30 yıl boyunca TOD projelerinin tamamlanmasına da zemin hazırlayan altyapı çalışmaları devlet kanalıyla yönetilirken, son dönemde yükselen trend, transit operasyonlarının daha çok özelleştirilmesi yönünde görülüyor.

Batılı geliştirici profesyonellerin Asya’yı sıkça ziyaret etmesi, alışveriş merkezleri ve gökdelenlerin transfer merkezleri ve çevrelerine konumlandırılması yönündeki farkındalığı da arttırdı. Ancak, TOD’un bu işleyişine, alan yaratma, finans ve diğer perspektiflerden bakıldığında, yine de planlanan işlerin nasıl yürütüldüğü ve iş yönetimiyle ilgili Asya’dan öğrenilecek çok şey olduğu görülüyor.

Dünyanın en kapsamlı 20 metro sisteminin 6’sına sahip olan Asya, liderliği elinde tutuyor. Tokyo, Seul, Osaka, Hong Kong, Pekin ve Şangay’dan oluşan bu 6’lının, ULI'nin Gayrimenkul Sektörü'nde Yükselen Trendler - Asya-Pasifik 2008 raporunda öngörülen yatırım ve geliştirmeler dosyasındaki 7 şehrin içinde yer alması tesadüf olmasa gerek. Çeşitli kültürel farklılıklar görülse de bu 6 şehirden açıkça öğrenilmesi gereken şeyler var.

Tokyo

Roppongi İstasyonu
Fotoğraf: Edaw / David Lloyd

Japonya, raylı sistemlerin altyapı yatırımlarına çok önem veriyor. Ülkenin geleneksel sanayi örgütlenmesinde, tren yolu operatörlerinin transiti de içeren gayrimenkul projelerinde en büyük yatırımcı ve geliştiriciler olması hiç de şaşırtıcı değil. Ancak kentsel sıkışıklığa politik bir perspektiften bakan Tokyo Belediye Meclisi, geliştirilebilir topraklarının kısıtlılığı nedeniyle TOD projelerinin uygulanmasında, parsellerin çok dikkatli planlanması gerektiğini düşünüyor.

Tokyo şehir merkezinde, kısa bir yürüyüş mesafesine eklenen 2 ayrı hatla, Roppongi İstasyonu'na direkt bağlantıya sahip olan ve çevreleyen 564.000 metrekarelik sahada ofisleri, rezidansları, oteli, sanat müzesi, tasarım merkezi, 130 mağazası ve restoranlarıyla Midtown Tower yer alıyor. Mitsui Fudosan öncülüğünde 6 şirketin oluşturduğu bir konsorsiyumla geliştirilen, Japon Savunma Bakanlığı’nın yanında yer alan geniş bir park ve boydan boya yeşil alana sahip proje geçen yıl tamamlandı.

Seul

Seul şehir merkezini ikiye bölen Cheong-gye Otoyolu'nun kaldırılmasının ardından
Fotoğraf: Alexander E. Kalamaros

Kore Savaşı nedeniyle Seul’un 2. Dünya Savaşı’nın açtığı ekonomik yaraları iyileştirmesi Tokyo’dan 10 yıl uzun sürdü. Seul’un metro sisteminin temelleri, otobüsün toplu taşımada en önemli ulaşım kaynağı olduğu 1970’li yıllara dayanıyor. Dışarıdaki gelişmelerden kent çekirdeğinin de şiddetle etkilenmesi sonucunda, şehir merkezine yeni transit sistemler yapıldı ve caddeler düzenldi. Tıpkı diğer Asya şehirlerinde olduğu gibi Seul da ani nüfus artışı ve ekonomik büyüme sürecinde, kişi başına düşen gelirin yükselmesiyle, trafikteki araç ve yeni sürücü sayısının artmasının yarattığı sorunlarla karşı karşıya kaldı. Vatandaşların yükümlülükleri arttıkça, halkın geliştirme yatırımlarındaki etkin rolü risk altına giriyor. Fon açığı nedeniyle sivil altyapı yatırımları kısıtlanıyor ve Seul’ü arazi kullanımı bakımından, raylı sistemlerden ziyade otobüs transfer kullanımına zorluyor.

Transit merkezli geliştirmelerin daha da genişletilmiş bir tanımı olarak, önceden Seul şehir merkezini ikiye bölen ve Dongdaemun Dış Pazarı'na bitişik ve bir noktada şehrin yeniden canlanmasını sağlayan Cheong-gye Otoyolu'nun kaldırılması örnek gösterilebilir. 2 metro hattının kesişiminde yer alan stadyum ve Seul’ün tarihi Doğu Kapısı’nın yanında 30.000 perakendeci yer alıyor. Bölgedeki pek çok dükkan, gece hayatı ve turizmin etkisiyle artık 24 saat hizmet veriyor. İlgi çekici büyük parkı ve yeşil yollarıyla, 53 hektarlık alandaki geliştirme ve renovasyon çalışmaları, sonuç vermiş gibi görünüyor.

Osaka

Namba Parks, Osaka, Japonya

Kensai’ye bağlı Osaka, Kyoto ve Kobe, bazen sadece metropoliten alanın parçaları olarak görülse de, Osaka tek başına Asya’nın 3. büyük metro sistemine sahip bir yerleşim. Ancak düşük doğum oranı ve yaşlanan nüfus nedeniyle sonunda sistem yöntemi olumsuz etkilenecek gibi görünüyor.

1957’de tamamlanan karma proje Namba City’ye kısa bir yürüyüş mesafesinde yer alan ve direkt transit bağlantılı Namba Parks, 30 katlı bir ofis kulisine, 40 katlı rezidansa, sinemaya, restoranlara ve 200’den fazla mağazaya sahip bir kompleks. İlk aşaması 2003’te tamamlanan proje geçtiğimiz yıl bitti. Alan daha önce 255.000 metrekarelik bir beyzbol sahasıydı.

Kanyon benzeri mimarı yaklaşımı ve çatıda yer alan kapsamlı parkıyla, Namba Park sanayi kentinin günlük koşuşturmacasından kaçış için bir panzehir gibi. Proje aynı zamanda, transit sistemdeki yolcu sayısının artışını da sağladı. Ortak girişimciler Nankai Electric Railway ve Takashimaya, aynı zamanda bitişikteki Namba City süpermarket zincirlerinin de sahipleri.

Hong Kong
Yeni Tung Chung yerleşimi, Hong Kong’taki hırslı planlamalarla arazi ıslahlarının, gayrimenkuldeki cömert ve yoğun yatırımlarla olan ilişkisini örnekliyor. Yeni yapılan Hong Kong Uluslararası Havaalanı inşaatı ve Raylı Toplu Taşıma (MTR) hatları nedeniyle, hükümet, yatırımını destekleyen kitleler yaratma peşinde. Havaalanının gürültüsünü gölgelemesi için, bölgeye bir yeşil kuşak ve deniz kanalı yapılması düşünülüyor.

Bu yerleşim merkezi inşa edilirken, öncelikle devlet kurumlarının ofis açığının giderilmesi, akademik ve sosyal tesis alanları düşünülmüş. 18.000 nüfus hedefleyen Airport Core Programı’nın ilk aşaması 1997’de, 2. aşaması 69.000 yeni konutla 2001’de ve 22.000 kişiyi daha ağırlayacak 3. aşaması 2003’te tamamlandı. Diğer aşamalar hala inşaat sürecinde, toplam nüfusun 300.000’e ulaşması bekleniyor.

Hong Kong’un raylı sistem altyapısı ve konut geliştirme projeleri, değer artırımı ve geliştirme yönetimi üzerine en bilgilendirici örnekler arasında yer alsa da, işlevi tanımsız kulelerin yaygınlığı ve toprağa ilişkin noksanlıklar, geliştirme muhaliflerinin süregelen kaygılarını engelleyemiyor. Her şeye rağmen, MTR, yakın zamanda Kowloon-Canton Railway (KCR) ile kurduğu ortaklık sayesinde Şangay, Pekin ve Shenzhen metro sistemleri için çalışıyor.

Pekin
2008 Yaz Olimpiyatları sayesinde şehir, metro sistemi de dahil olmak üzere kapsamlı bir gelişim sürecine girdi. 2015’te günde 9 milyon sefer yapılması beklenen 500 kilometre uzunluğundaki tren yolu projesinin yapımına başlanmak üzere 11 milyar Dolar'lık bütçenin önemli bir kısmı ayrılmış bulunuyor.

Pekin metrosunun Dongcheng Bölgesinde, Wangfuijing İstasyonu civarında bulunan Oriental Plaza, 800.000 metrekarelik alana sahip. 8 iş kulesi, 4 apartman binası, bir alışveriş merkezi, sinema ve otelden oluşan şehir merkezindeki geliştirmeler 2001 yılında, Hong Kong merkezli Hutchison Whampoa tarafından tamamlandı. Şu anda sadece yaya trafiğine açık olan Wanfuijing Caddesi ve İstasyonu kısa zamanda, Pekin’in en popüler alışveriş merkezi ve gece hayatının odak noktası haline geldi.

Şangay

Xuhui bölgesinde yer alan Hang Lung'nun    Summit Properties'in Cloud Nine
Grand Gateway proesi (solda)                    projesi (sağda)
Fotoğraf: Callison / Chris Eden                   Fotoğraf: Zhang Si Ye / Arquitectonica

10 yıldan fazla bir sürede Şangay, baş döndürücü diğer pek çok proje ile birlikte, sayısı 2.000’i aşan konut ve ticaret fonksiyonlu yüksek yapılarına kavuştu. Tam bir trafik kabusuyla yüzleşen Şangay, yeni otomobillerin trafiğe katılmasının imkansızlığı karşında farklı araçlara yönelmiş. 27 milyar Dolar'a malolacağı öngörülen 1.000 kilometrelik tren yolu yapımı projelendirilmiş ve 2020 yılına kadar günde 12 milyon sefere ulaşılması hedeflenmiş.

2006 yılında, Hong Kong merkezli Hang Lung Gayrimenkul, Şangay’ın Xuhui bölgesinde, Xujiahui İstasyonu’nun hemen üstünde bulunan Grand Gateway projesini tamamlamış. Bu karma proje, aynı zamanda 50 hatta işleyen 7 otobüs durağının da yanında yer alıyor. Projenin bel kemiği olan 55 katlı 2 ofis kulesi, 6 katlı kapalı alışveriş merkezinin, 34 katlı rezidansın ve 8 katlı apartman kompleksinin çevresinde bulunuyor. 310.000 metrekarelik bu alanda Grand Gateway, istasyonu çevreleyen yarım düzine projeden yalnızca biri.

Changning Bölgesi'nde, Şangay merkezli Summit Gayrimenkul Geliştirme, 3 metro hattının kesiştiği Zhongshan Park İstasyonu çevresinde bulunan Cloud Nine adlı karma projesini 2006 yılında tamamladı. Toplamda, 300.000 metrekare alanda, 58 katlı tasarımıyla Cloud Nine, ofis, otel, kongre merkezi ve alışveriş merkezini içeriyor. Servi koruluğu, yeşil patikaları ve çok çeşitli çiçek koleksiyonuyla Zhongshan Park, Şangay’ın en geniş yeşil alanlarından biri olma ünvanını taşıyor.

Asya’dan İpuçları Almak
Asya transit sistemlerindeki yolcu sayısının en üst seviyelere çıktığı yerlerde, Amerika’nın nüfusunu 5’e katlayan Çin gibi, transit sistemlerin altyapıları, toprak kullanım bileşenleri ve fonksiyonel elemanlar verimli bir şekilde işletilmeli ve açmazlar yaratacak durumlardan kaçınarak şeffaflıkla harmanlanmalıdır. Buna bağlı olarak da TOD projeleri, istasyon tasarımı ve yapı çevresinin fiziksel olarak da bütünleştiği projeler olmalıdır.

TOD yaşam tarzı en yaygın olarak Asya’da görülüyor. TOD’un Birleşik Devletler’de çok daha fazla ilgi görmesinin nedeni de sunduğu yaşam tarzının otomobile ve otobana olan bağımlılığı ortadan kaldırmasıdır. Eyaletlerdeki transit acentaları, daha fazla yolcu kapasitesine, diğer bir deyişle daha çok gelire sahip TOD ile yakından ilgileniyor. Transit sistemlerin yaygınlaşması aynı zamanda, trafik sıkışıklığının azalmasını, yaya ulaşımının ve sürücü güvenliğinin arttırılmasını sağlayacak ve yol yapım masraflarını azaltacak.

Geçen yıllarda, Birleşik Devletler'in gündemine yerleşen sürdürülebilirlik konusu aynı zamanda iklim değişikliğine karşı da en etkili çözüm olarak görülüyor. Çünkü sera gazları emisyonunun büyük bir kısmı, yapısal çevrenin ve ulaşım araçlarının enerji kullanımından ortaya çıkıyor. Bu noktada, küresel ısınmaya karşı da bir önlem olan iyi tasarlanmış TOD projeleri araç kullanımını azaltıyor ve yeşil bir çevrenin hayata geçirilmesine önemli katkılar sağlıyor. Bazı Asyalı projeler, sistemin bağlantı noktalarını vurgulayan ve kıyaslanabilir ölçüde daha az park yerine sahip Avrupalı projeleri de benimsiyor. Her ne kadar bazı yerel yönetimler, hızla artan yoğunluğu desteklemeseler de Avrupa’daki geliştirme örnekleri alternatif bir görüş açışı ileri sürüyor. Hangi ülkede olursa olsun, bir TOD projesinin başarısı yerel halkın yararına odaklanmaktan geçiyor.

Transit için harcanan dolarların en çok nereye -metro, hafif raylı ya da diğer sistemler- aktarılması gerektiği üzerine tartışmalar sürüp giderken, genel refleksin en uygununu seçmek için verdiği karar, sistemin bazı örneklerini desteklemeye devam ediyor. Projeler arttıkça ortaya çıkan arazi ihtiyacı da bir yandan karşılanmaya çalışılıyor. Elbette, en iyi teknoloji ve girişim imkanlarını kullanan TOD projeleri ile yatırım ortaklıklarının da çağı yakalaması gerekliliği ortaya çıkıyor.

Artık her şehir, yeni yapılanma süreçlerinde, otobüslerin metroyla, kentsel gelişimin karma kullanımlı yerleşim projeleriyle transit sistemlerin yeni bölge açılımlarıyla olan ilişkilerini daha iyi anlamaya başladı. Asya'daki bu 6 kentte, karma projelerde ve ulaşım sistemlerinde yaşanan gelişmeler, bu kentlerdeki yoğunlukların New York şehir merkezi ve Londra'daki yoğunlukların 2 ila 4 katı kadar artmasına neden oldu. Kişi başına düşen karbon emisyonu miktarı Birleşik Devletler’de en üst seviyelere ulaşırken, kentsel yoğunluğu arttıracak ancak daha yaşanabilir koşullar sağlayacak TOD projelerine kilit rol yükleniyor. Batılı müşteriler, kanunlar, kültürel beklentilerin etkisiyle TOD gibi projelere destek veren Amerikan toplumunun, daha da güçleneceği ve geleceğin hayat tarzına yön vereceği öngörülüyor.

16 Mayıs 2008, 12:18Yazan: Burcu OztaskinTOD Son Sözü Söylüyor: Asya’nın En Geniş Metro Sistemleri


Asya'daki 6 kentte, karma projelerde ve ulaşım sistemlerinde yaşanan gelişmeler bu kentlerdeki yoğunlukların New York şehir merkezi ve Londra'daki yoğunlukların 2 ila 4 katı kadar artmasına neden oldu.

Yüksek yoğunluk, karma kullanımlı gayrimenkul projeleri ve en elverişli transit ulaşımının kombinasyonu olan Aktarma Odaklı Büyüme (Transit Oriented Development - TOD), sürdürülebilir kentsel gelişimde en etkili ve verimli çözümlerden birini sunuyor. “Transit Odaklı Yapı Geliştirme” projesi, ULI’nin Gayrimenkul Sektörü'nde Yükselen Trendler (Emerging Trends in Real Estate) listesinde, “Yeşil Düşün” ve “Karma Kullanım ve Boşluğa Odaklanmak” projeleriyle birlikte geliştirme dalında en iyi 3’te yer alıyor. Günümüzde, çevre kirliliği, küresel ısınma ve otomobile bağımlı yaşamın daha zorlayıcı hale getirdiği koşullara karşın TOD projeleri, karbon emisyonunu azaltmaya yardım edecek bir yaşam tarzı öneriyor.

Karbondioksit emisyonunda en büyük sorumluluğu Amerika Birleşik Devletleri ve Asya ülkeleri taşıyor. Hacimsel salım değerlerinde en yüksek rakamlar Birleşik Devletler’den ve Çin’den gelse de, Hindistan, Japonya ve Güney Kore de bu listenin ilk 10’unda yer alıyor. Yalnız bu 5 ülke, küresel emisyonun yarısından çoğuna neden olurken, Birleşik Devletler tek başına bir çeyreği doldurarak toplamda en yüksek emisyon değerlerine sahip ülke oluyor.


Haberin devamı için tıklayın.